「不動産を売却したいけど、どの業者がおすすめ？」

「少しでも高く売るにはどうすればいい？」

不動産売却は、高額なやり取りが発生するため、信頼できる不動産会社に依頼したいですよね。人生で何度も経験することでは無いので、どの会社に依頼すべきなのか分からないのは当然です。

そこでこの記事では、不動産売却の流れを分かりやすく説明し、不動産会社の選び方や注意点も記載しています。一括査定サイトを活用した不動産会社の比較方法についても解説しているため、失敗しない不動産会社選びができるようになります！

おすすめの不動産売却の流れ5ステップ【業者の選び方も解説】

1.一括査定サイトで売却査定依頼をする

不動産一括査定おすすめサイト
イエウール	すまいステップ	すまいValue

不動産一括査定サイトで、物件情報や氏名・連絡先などを入力し、査定依頼をしましょう。一括査定サイトとは、複数の不動産会社に物件の査定依頼ができるサイトのことで、無料で利用できます。

査定方法には「机上査定」「訪問査定」があり、机上査定は数日でおおよその査定、訪問査定は1～2週間で精度の高い査定が可能です。本気で売却を考えるなら、高精度かつ不動産会社の話を直接伺える訪問査定をおすすめします。

ただし、査定価格は売却額を保証するものではなく、あくまで目安であることには注意しましょう。実際は、売却期間や買主との交渉などにより、売却額が査定額よりも低くなることがあります。

▼机上査定と訪問査定の違い(タップで開閉)

机上査定	物件の図面や過去の売出・成約事例などを元に、おおよその査定額を算出。 データだけを参考にするため、数日程度で査定が可能。
訪問査定	不動産会社が直接物件を見学し、部屋の使用状態や周辺環境なども踏まえて査定。 データだけでは分からない部分も考慮されるため、より精度の高い査定額を算出可能。

2.不動産会社を選ぶ｜選び方と注意点

• 専門性と実績があるか
• サービスと保証は充実しているか
• 担当者の知識と相性はどうか
• ｢囲い込み｣をしないか
• 査定額の根拠が明確か

不動産一括査定サイトで、複数の会社から査定してもらったら、実際に売却依頼をする不動産会社を選びましょう。会社の選び方や注意点について、詳しく解説していきます。

専門性と実績があるか

不動産会社を選ぶ際、最も重視すべきなのが、専門性と実績があるかです。不動産会社は、不動産売却以外にも、賃貸業や管理業なども行っています。売却業の専門性が高い不動産会社を選ぶことが大切です。

売却業の専門性が高いかどうかは、公式サイトを見れば分かります。公式サイトに、売却業に関する記述が多い会社や「当社が選ばれる理由」などのページで、売却業に力を入れているかを判断可能です。

併せて、売却の実績も確認しましょう。住宅新報が毎年算出する、不動産会社の売買仲介実績でトップ20社に入るラインは、年間収入が約30億円、取扱件数1,000件超が目安です。不動産会社を選ぶ一つの基準にしましょう。

▼売買仲介実績上位20社(タップで開閉)

不動産会社	手数料収入 (百万円)	取扱件数 (件)
三井不動産リアルティ	84,985	42,818
住友不動産販売	67,063	37,715
東急リバブル	62,261	26,437
野村不動産グループ	35,156	9,515
三井住友トラスト不動産	20,221	7,684
三菱UFJ不動産販売	16,349	5,127
みずほ不動産販売	16,001	4,043
積水ハウスグループ	12,028	8,241
オープンハウス	10,979	5,695
三菱地所リアルエステート	8,598	1,095
東宝ハウスグループ	8,528	5,148
大京穴吹不動産	7,994	6,304
住友林業ホームサービス	6,895	4,265
大成有楽不動産販売グループ	6,509	3,893
大和ハウスグループ	6,401	4,309
近鉄不動産	5,592	4,164
スターツグループ	5,065	2,263
東京建物不動産販売	4,288	1,086
長谷工リアルエステート	4,146	1,999
日本土地建物販売	3,033	299

※参照：住宅新報 19年度売買仲介実績

サービスと保証は充実しているか

サービス例	内容
買取・売却保証	売却できなくても、不動産会社が直接買取してくれるサービス
建物・設備保証	建物や設備の不具合・欠陥の修繕費を保証
ホームステージング	片付けや家具設置などをし、物件をより魅力的に演出
クリーニング	片付けや汚れ除去、除菌など
プロカメラマン撮影	ホームページや広告掲載用に、より美しい写真の撮影
荷物預かり	売却期間中、一時的に荷物を預けられるサービス

売却サービスや保証が充実しているかを確認しましょう。不動産会社は、売却を成功させるためのサービスや、万が一売却できなかった場合の保証を提供していることがあります。

不動産会社によってサービスや保証が異なるため、依頼予定の不動産会社の公式サイトを確認しましょう。以下に、主なサービス例を記載しています。

担当者の知識と相性はどうか

不動産売却では「担当者」が何よりも重要です💡

担当者の腕次第で売れるかどうかが大きく変わります⚠️

担当者の力量を見極めるためにも、気になることは質問しましょう❗

どんな質問にも答えられる人は経験豊富、答えが曖昧な人は経験少なめと考えていいです。#不動産売却 #マンション売却

— 中田裕二＠中古マンションのリアル (@YUJINAKATAMS) April 27, 2021

不動産会社の実績や評判だけでなく、担当者の知識や相性も確認しましょう。宅建士の資格を持っており、かつ売却経験も長いベテランが理想です。

担当者の経験値は、質問をしてすぐに返答してくれるかどうかで分かります。些細なことでも不明点は積極的に質問して、担当者の力量を見極めましょう。

不動産売却は短くても数ヶ月、長いと1年以上かかります。不動産売却活動をともに行うパートナーになるので「相談のしやすさ」「親身になってくれるか」など、性格面での相性が合うかも重要です。

｢囲い込み｣をしないか

依頼する不動産会社が「囲い込み」をしないか確認しましょう。囲い込みとは、1つの物件を独占し、他社にその物件を紹介しないことです。不動産会社は、囲い込みによって、買主・売主の両方との仲介契約(両手仲介)が可能になります。

両手仲介は、不動産会社にとってはメリットですが、売主にとってはデメリットと言えます。なぜなら、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れるので、売却額が安くてもとにかく売れれば利益になるためです。

売主と同じ目線で、少しでも高く売ろうとしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社は、囲い込みをするかしないか売主に伝える義務があるため「御社は囲い込みをしませんか？」と遠慮せず確認しましょう。

査定額の根拠が明確か

査定額の根拠を明確に説明できる不動産会社を選びましょう。査定額は、高ければいいというわけではありません。高い査定額を出して、契約を結ぶことだけを考えている可能性もあります。

そのため、不動産査定を1社だけに依頼するのは、物件の相場が分からないため危険です。一括査定サービスを利用し、複数の不動産会社の査定を比較するのをおすすめします。

3.不動産会社と媒介契約をする

種類	複数会社に依頼	自己発見取引(※1)	レインズ(※2)への登録	状況報告の有無	契約有効期間
一般媒介契約	〇	〇	任意	任意	制限なし(※3)
専任媒介契約	×	〇	7営業日以内	14日に1回以上	3ヶ月以内
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	7日に1回以上	3ヶ月以内

※1…自分で買主を見つけて不動産会社を介さず契約すること
※2…全国の売買物件が閲覧できるネットワークシステム
※3…国交省の定める標準媒介契約約款では3ヶ月以内

売却依頼をする不動産会社が決まったら、媒介契約をします。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、複数会社に依頼できるか、自己発見取引ができるかなどの違いがあります。

その中でも、売却物件を沢山の買主に見てもらうことが大切なので、レインズ登録を確実にしてくれる「専任媒介契約」がおすすめです。

▼媒介契約ごとのメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット・デメリット

メリット	複数社に同時依頼できる
デメリット	不動産会社が手を抜く可能性がある

一般媒介契約のメリットは、複数社に同時依頼できることです。複数社に同時依頼すると、買い手の幅が広がり、早く売れたり高く売れたりする期待が持てます。人気物件であれば、不動産会社同士が積極的に売却活動を行ってくれるでしょう。

デメリットは、不動産会社が手を抜く可能性があることです。自社で売却できる保証がないため、特に人気の低い物件であれば、売却活動に手を抜く可能性があります。不動産会社は、契約まで進めないと一切の手数料等を受け取れないためです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット	不動産会社任せも自己発見取引も可能
デメリット	会社の力量で売却時期や売値が決まる

専任媒介契約のメリットは、不動産任せも自己発見取引も可能なことです。売却活動を1社に依頼するため、不動産会社も自社の利益のために積極的な売却活動を行います。また、自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を介さずに契約することも可能です。

デメリットは、会社の力量で売却時期や売値が決まることです。競争が無いため、その不動産会社に売却活動の命運がかかります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

メリット	不動産会社が力を入れて買主を探す
デメリット	自己発見取引ができない

専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社が力を入れて買主を探してくれることです。自己発見取引ができないため、不動産会社が利益を得られる可能性が最も高い媒介契約です。そのため、一層力を入れて売却活動を行ってくれる期待が持てます。

デメリットは、自己発見取引ができないことです。仮に自力で買主を見つけたとしても、必ず依頼会社を介して契約しなければいけません。

4.売却活動をして買主を探す

媒介契約を結んだら、本格的に売却活動が開始します。販売図面の作成やレインズへの登録など、基本的に売却活動は不動産会社が主導となって行われます。

売主がやるべきことは、購入希望者の内覧対応です。物件をきれいに掃除しておくのはもちろん、誠意のある対応で好印象を与えることも、契約率アップに繋がります。

5.交渉や売買契約をしたのち引き渡す

購入希望者が現れたら、売主側と買主側の意向や条件交渉などを踏まえ、売買契約を交わします。契約手続きは、売主側もしくは買主側の仲介会社で行われ、1時間半～2時間程度で完了します。

住宅ローンの残債がある場合、引き渡し日時確定後に、借入金融機関に｢売却により完済する｣旨を連絡しましょう。不動産の売却金をローン返済に充てて完済するのが一般的です。

不動産会社選びは一括査定サービスを活用

不動産売却の会社選びは、一括査定サービスを活用しましょう。一括査定は、複数会社の査定を一気に受け、不動産会社を比較検討できるサービスです。

数日で査定結果が出るため、相場を見るためにとりあえず利用してみるのも良いでしょう。以下にて、一括査定のメリットとデメリットをご紹介します。

不動産一括査定のメリット

• 無料で複数会社に査定依頼できる
• 売却物件に強い会社が見つかる
• 売却依頼会社を比較検討できる

無料で複数会社に査定依頼できる

不動産一括査定の最大のメリットは、無料で複数会社に査定依頼ができる点です。無料でできるため、とりあえず売却額の相場を確認したいという方でも、気軽に利用できます。

依頼方法も簡単で、一括査定サイトのページに行き、依頼フォームに物件情報をおおまかに入力するだけです。ほとんどの会社は、机上査定(物件情報やエリアから査定額の概算を出す方法)に対応しており、数日で査定結果が出ます。

売却物件に強い会社が見つかる

一括査定をすれば、エリアや物件種別の情報から、その物件に強い不動産会社を見つけられます。売却物件を得意とする会社に依頼することが、より高く、より早く売るコツの1つです。

エリアや物件によっては、大手の不動産会社よりも、地域密着型の不動産会社のほうが良い場合もあります。一括査定では、どの会社に依頼すべきかを、査定結果から比較できるのがメリットです。

売却依頼会社を比較検討できる

一括査定は、複数の会社を比較検討できるのがメリットです。会社によって査定額に差が出ますが、査定額が高いからという理由だけで決めるのは避けましょう。やけに高い査定額を出す会社は、契約を取るために無理な査定結果を提示している可能性もあります。

査定額はもちろん1つの検討要素ですが、査定額の根拠を聞くのが重要です。また、売却活動をともに行うパートナーとして、担当者の知識や対応なども踏まえ、売却依頼をする会社を選びましょう。

不動産一括査定のデメリット

• 査定額にバラつきがある
• 営業電話がかかってくる場合がある

査定額にバラつきがある

不動産一括査定のデメリットは、査定額にバラつきが出ることです。不動産会社が出す査定額は、独自のノウハウも少なからず含まれるため、会社によって結果にバラつきが出ます。

査定額は、その金額で売却できることを保証するものでは無く、あくまで1つの目安です。そのため、査定額のバラつきは、それほど気にする必要はありません。

営業電話がかかってくる場合がある

一括査定をすると、複数の会社から営業の電話がかかってくる可能性があります。一括査定サイトでは、査定結果をメールで受け取るように設定できる場合もあるため、設定によって営業電話を受けるリスクは軽減可能です。

不動産一括査定サイトのおすすめランキング3選

一括査定サイト	リンク	総合評価	提携会社数	同時依頼数	対応エリア	対象不動産	特徴
イエウール	公式 詳細	★★★★★	1,600社以上	最大6社	全国	戸建て マンション 土地 その他(アパート・ビル等)	一括査定の利用者数No.1 全国1,600社以上の不動産会社と提携
すまいステップ	公式 詳細	★★★★☆	不明	最大4社	全国	戸建て マンション 土地 その他(アパート・ビル等)	提携先は優良企業のみに厳選 担当者は宅建士or経験豊富なベテラン
すまいValue	公式 詳細	★★★☆☆	6社	最大6社	全国	戸建て マンション 土地 その他(アパート・ビル等)	大手不動産会社6社が合同運営 大手だからサポートや保証が充実

不動産一括査定のおすすめサイトは「イエウール」「すまいステップ」「すまいValue」の3つです。

いずれも無料かつ5分程度で依頼できるため、3サイトすべてで査定依頼するのをおすすめします。複数サイトを利用することで、より多くの不動産会社を比較でき、査定額の相場も分かりやすくなるためです。

不動産売却のよくある質問

まとめ：まずは不動産売却一括査定サイトを利用しよう

不動産売却をするなら、まずは一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社から査定を受けましょう。一括査定は無料でできるので、とりあえず相場を確認したいという方にもおすすめです。

また、査定額が高いからという理由だけで不動産会社を決めるのは危険です。不動産会社の実績やサービス、担当者との相性などを総合的に見て、売却依頼をする不動産会社を選びましょう。