「みんなで大家さんって危ないの？」

「みんなで大家さんの行政処分って何がヤバいの？」

みんなで大家さんは1口100万円から出資できる不動産クラウドファンディングです。2ヶ月毎に分配金を受け取れるので、投資家の間で人気の商品でした。

しかし、2024年6月17日にみんなで大家さんは行政処分を受け、1ヶ月間の営業停止になりました。「危ない」「ヤバい」という口コミが増えたので、不安な人も多いと思います。

この記事では、みんなで大家さんが危ない理由や行政処分の詳細を解説していきます。投資家の口コミやおすすめの不動産クラウドファンディングも紹介するので、参考にしてください。

みんなで大家さんは危ない？

みんなで大家さんは危ないと言われています。2024年6月に成田市の再開発に関する「成田シリーズ」という商品が問題視され、大阪府と東京都から行政処分を受けました。

加えて、2013年には大阪府から不動産特定共同事業法の違反により一部の業務停止命令を受け、債務超過も見つかっています。

投資先が何度も不祥事を起こしていては、投資家から「危ない」と言われるのは当然です。下記より、危ないと言われる原因や行政処分の詳細を解説していきます。

みんなで大家さんが受けた行政処分と対応の流れ一覧

2013年5月	大阪府から60日間の一部の業務停止命令を受ける
2013年7月	過去3年間の決算修正をおこない債務超過が見つかる
2024年6月	大阪府と東京都から「成田シリーズ16号」に対する行政処分を受ける
2024年6月	行政処分をきっかけに解約申込が殺到する
2024年6月	大阪地裁と東京地裁が行政処分の効力を一時停止する
2024年6月	東京都が即時抗告をして東京高裁が行政処分の主張を認める
2024年7月	大阪府が即時抗告をして大阪高裁が行政処分の主張を認める
2024年7月	解約申込を再開したが即時返金は不可

参照：トピックス｜都市綜研インベストファンド
参照：お知らせ｜みんなで大家さん

2024年6月「成田シリーズ16号」に対する行政処分の詳細

2024年6月17日、みんなで大家さんは販売していた「成田シリーズ16号」に対して、大阪府と東京都から行政処分を受けました。

それに対して、みんなで大家さんは裁判で争います。地裁では執行停止の決定を下しましたが高裁で異議申し建てを却下され、業務停止命令は正当と判断されます。

結果として、2024年7月20日までの30日間、みんなで大家さんは業務停止命令に従い、販売を停止します。公式サイトからはすべての商品が閲覧できない状態になりました。

みんなで大家さんが行政処分を受けた原因

みんなで大家さんが行政処分を受けた原因は上記の3つです。成田シリーズ16号を販売する際に大幅な計画変更があったにも関わらず、投資家への説明がありませんでした。

当初の計画では大規模ショッピングモールやホテルの開発をする予定でした。しかし、変更後は食料産業に絞り込み六次産業のグローバル化の拠点開発と全く異なる計画です。

また、開発未許可の土地を「許可済み」にした記載や、契約前の書面の記載不足なども行政処分の原因です。いずれも、投資家が危ないと不安になるのは当然です。

【2024年6月】みんなで大家さんの行政処分の経緯

2024年6月17日にみんなで大家さんは東京都と大阪府から、行政処分を受け業務停止に陥りました。裁判所に異議申し立てを申請して地裁では勝利しています。

しかし、東京都と大阪府は即時抗告をおこない、高裁で敗訴しました。30日間の業務停止命令は正当とみなされ、みんなで大家さんの全商品が公式サイトから消えました。

全ての情報が削除され、過去の運用状況も確認できなくなります。投資家が「危ない」と不安を高める原因となりました。

解約手続きできるが返金には時間がかかる

2024年7月29日にみんなで大家さんは解約手続きの受付を再開しましたが、すぐに資金回収はできません。最低でも半年以上かかり、1ヶ月あたりの金額に上限を設けています。

また、返金対応が一定の割合に達すると対象不動産を売却して、運用期間満了を待たずに事業を終了するとアナウンスしました。

今後の分配金は問題ないとしていますが、具体的な説明はありません。投資家にとってかなりのリスクが残る結果になったので、不安の声が多く上がっています。

シリーズ成田とは

物件名	成田空港周辺開発プロジェクト用地
想定利回り	7.0％
運用期間	5年
出資金	100万円/1口
募集総口数	29,060口(290億6,000万円)
申込手数料	無料
利益分配日	二ヶ月ごとの最終営業日
募集期間	募集総額に達するまで
契約形態	不動産特定共同事業法に基づく 匿名組合契約

参照：シリーズ成田16号｜みんなで大家さん

みんなで大家さんが販売している「成田シリーズ」とは、成田空港から車で3分の位置にある大規模複合開発プロジェクト「GATEWAY NARITA」を対象にしたクラウドファンディングです。

インバウンド需要が増加しており、成田空港周辺の開発は投資家にとって将来性のあるプロジェクトに見えました。2020年11月に販売が開始されて以来、累計で約1,973億円を集めた人気商品です。

しかし「成田シリーズ16号」では正確な情報を伝えず販売をしました。今後の商品でも「嘘の情報を伝えて販売するのでは？」と不安になってしまいます。

開発の様子が公開されているが空き地しか見えない

参照：【2024年11月12日現在】｜GATEWAYNARITA

ゲートウェイ成田の開発の様子を確認すると空き地しか見えません。実は、工事完了予定が当初計画から3回変更され約4年8ヶ月も遅れています。

2024年11月時点では、2027年冬のオープンを予定しています。しかし、素人目線で見ても開発が予定通りに終わるとは思えません。

過去に販売された「成田シリーズ」で分配金の遅延で発生していませんが、今後の償還には不安が残ります。

2024年9月に米国会社が成田プロジェクトを買収すると発表

2024年9月25日にアメリカの投資会社「ロイズ・キャピタル」が、成田プロジェクトのSPV(特別目的事業体)の株式を100％取得する契約を締結したという発表をしました。

成田シリーズの今後に関わる重大なニュースですが、みんなで大家さんの公式から説明がありません。記載があるのは、親会社の「共生バンク」と「ゲートウェイ成田」のサイトのみです。

これは投資家に対して十分な説明をしていない「危ない」事態と言えます。今後の分配金についても説明がないので、不安要素がさらに増えました。

SPV(特別目的事業体)とは

投資家と現債権者をつなぐ役割に特化した会社です。証券化やプロジェクト・ファイナンスを目的とする事業をおこないます。意思決定を下す組織がないので、形態だけの箱にすぎないという考えが根底にあります。

成田プロジェクトの評価額は約100億ドル？

ロイズ・キャピタルは成田プロジェクトの評価額を約100億ドル(1.4兆円)と発表しました。成田空港近辺の開発とはいえ、1.4兆円という金額はあまりにも怪しく感じます。

また、今後のプロジェクトはロイズ・キャピタルが開発を主導してAIスマートシティの建設も進めるようです。改めて、プロジェクト内容を変更するようですがアナウンスはありません。

取引完了は2024年11月30日を予定しています。今後のみんなで大家さんの動向や発表に注視しないと、損をする可能性が高いです。

2013年に起きたみんなで大家さんの業務停止命令の詳細

2013年5月にみんなで大家さんを運営している「都市綜研インベストファンド」は、大阪府から60日間の一時業務の停止命令を受けました。

原因は不動産特定共同事業法の違反です。即座に資産の過大計上を修正した書類を大阪府に提出して、営業を再開しました。

しかし、過大計上の修正に伴い、2010～2012年度の三年間で一時的な債務超過になりました。投資家の間ではこの時期から「危ない」という不安な声が上がっています。

不動産特定共同事業法第7条第2号とは

不動産特定共同事業は投資家の財産を長期間預かる業であり、その財務の健全性が求められることから、許可を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の100分の90に相当する額を満たすものであることが必要です。

引用：国土交通省「不動産特定共同事業の許可の要件」

みんなで大家さんは危ない会社？

営業者	▶都市綜研インベストファンド株式会社
販売代理人	▶みんなで大家さん販売株式会社
資本金	29億2,330万9,139円
所在地	【都市綜研インベストファンド株式会社】 〒530-0003 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階
	【みんなで大家さん販売株式会社】 〒102-0084 東京都千代田区二番町12-3 グレイス麹町3階
登録免許	【都市綜研インベストファンド株式会社】 ・宅地建物取引業 大阪府知事(3)第54991号 ・不動産特定共同事業 大阪府知事 第8号
	【みんなで大家さん販売株式会社】 ・宅地建物取引業免許 国土交通大臣(5)第6254号 ・不動産特定共同事業許可 東京都知事第76号
最低投資額	100万円
想定利回り	7%/年
申込手数料	無料
運用期間	5年
公式サイト	▶みんなで大家さんはこちら

参照：運営企業｜みんなで大家さん

みんなで大家さんは不動産特定共同事業法に則り、大阪府と東京都から営業許可を得ているので法律上では何も問題がない会社です。

「都市綜研インベストファンド株式会社」が運営をしており「みんなで大家さん販売株式会社」が販売を担当しています。

しかし、過去に債務超過や行政処分を2回も受けています。投資家からは不安の声が上がっており、危ないと言われている会社でもあります。

商品はグループの親会社の事業が関わっている

シリーズ1～48号	オフィスビルやホテル、集合住宅など様々な物件が対象
シリーズ伊勢1～8号	三重県伊勢地方の観光物件が対象
ファーム1～7号	バナナの加工物流センターが対象
シリーズ成田1～18号	成田空港近辺の「GATEWAY NARITA」が対象

参照：商品一覧｜みんなで大家さん

みんなで大家さんの商品はグループの親会社の事業が関わっています。グループで結束して事業間のシナジー効果の最大化を狙っているためです。

グループの親会社「共生バンク」では「農業イノベーション」「観光開発」「宿泊」事業などを展開しています。特に「シリーズ伊勢」や「ファーム」などの商品は、親会社の事業との関わりが強いです。

様々なタイプの商品を選べるのは、投資家がリスクを避けられるメリットと言えます。

みんなで大家さんの商品は危ない？デメリットやメリットを解説

みんなで大家さんのデメリット

元本割れの可能性がある

みんなで大家さんのデメリットとして、元本割れの可能性があることが上げられます。ただ、みんなで大家さんに限らず、どの投資でも元本割れのリスクがあります。

出資法という法律によって、不動産クラウドファンディングは元本や分配金の保証を禁止しているためです。

みんなで大家さんは過去の16年間で元本割れは1度もありませんが、今後の保証はありません。投資には注意が必要です。

出資に最低100万円が必要

みんなで大家さんでは出資に最低100万円が必要です。億単位の資金が必要な現物不動産より安いですが、100万円は気軽に投資できる金額ではありません。

投資が初心者ならみんなで大家さんは避けるべきです。商品の判断がうまくできないのに、100万円も投資するのはリスクが高すぎます。

近年では1～10万円と少額で投資ができる不動産クラウドファンディングが増えています。みんなで大家さんのハードルが高いと感じたら、他の不動産投資を探してみましょう。

住民税や所得税の節税対策にはならない

みんなで大家さんは住民税や所得税の節税対策にはなりません。販売している不動産小口化商品は自分で不動産を所有しないので、確定申告の際に経費で計上できないためです。

しかし、みんなで大家さんの商品は相続税の対策には有効です。他の出資者と不動産を共同所有する形になるので、時価と相続税評価額の差額だけ相続財産を圧縮できます。

みんなで大家さんへの投資で節税を考えている人は、注意してください。

不動産小口化商品とは

特定の不動産を一口数万円から100万円程度に小口化して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品のことを指します。

中途解約には手数料がかかる

みんなで大家さんの中途解約には手数料がかかります。金額は「出資に対する評価額の3％+消費税」です。

例として300万円を出資して中途解約した場合、9万円前後の手数料がかかるので利益の多くが引かれます。

みんなで大家さんの行政処分により中途解約を考えていた人は、利益が大幅に減ることを覚えておきましょう。

みんなで大家さんのメリット

出資者の損失が出にくい仕組み

みんなで大家さんは出資者の損失が出にくい仕組みです。ファンドの運営で利益が落ちた場合でも、損失はみんなで大家さんが負担してくれます。

利益が出たときの分配金は出資者が優先で、みんなで大家さんを後にしている「優先劣後システム」を採用しているためです。

例として優先出資割合80%、劣後出資割合20%の商品で、評価額の下落が20％以内であれば投資家は損をしません。ただし、下落が20％以上だと投資家も損失が出ます。

土地や物件の管理が不要

みんなで大家さんの投資なら、土地や物件の管理が不要です。みんなで大家さんの商品は、運営会社が管理や運用を担当してくれます。

通常の不動産投資では、物件の清掃や修繕、入居者募集などの管理業務や固定資産税などの管理が必要です。

しかし、みんなで大家さんなら出資者は資金を出すだけで済みます。遠方に住んでいる人や不動産投資初心者でも気軽に始められます。

分配金を2ヶ月毎に受け取れる

みんなで大家さんでは2ヶ月毎に分配金を受け取れます。年に6回という短いスパンでお金を実際に受け取れるのは大きなメリットです。

例として、想定利回りが7％で5年運用の商品に100万円を投資した場合、2ヶ月毎に9,300円(税引後)ほどの分配金を受け取れます。

投資先によっては分配金の受け取りが1年毎の場合があり、本当に入金されるのか不安になります。しかし、みんなで大家さんなら、2ヶ月毎の入金なので安心です。

過去に1度も想定利回りを下回っていない

みんなで大家さんでは、過去に一度も想定利回りを下回っていません(※2024年11月確認)。毎月、想定利回りの金額を分配していることを公式サイトで公表しています。

ただし、今後の元本や想定利回りは保証されていません。出資法という法律によって、元本や利益を保証することは禁止されているためです。

現在(2024年11月時点)まで元本割れや利益の下回りがないことをアピールしていますが、投資家に誤解を招くような記載をしているのは不安が残ります。

みんなで大家さんが営業再開直後にロンドン証券市場へ上場

2024年8月19日にみんなで大家さん販売株式会社は、ロンドン証券取引所に上場したことを公表しました。営業停止の解除から直近の出来事なので、投資家から怪しいという声が上がっています。

SPACと呼ばれるペーパーカンパニーを設立してから買収をおこない、本来のプロセスを飛ばして上場しました。時価総額は日本円で約80億円とされています。

この上場により大量の資金を迅速に調達できるので「行政処分で資金繰りがヤバいのか？」という意見も見られます。

SPACとは

一般的な会社とは異なり、買収を目的に設立される会社です。SPACは上場した時点では、自らは事業を行わないペーパーカンパニー。SPAC上場後に買収された未公開会社は、従来の上場のプロセスを行わずに上場することができるため「裏口上場」と言われることも。

みんなで大家さんに関する投資家の口コミ

成田シリーズは完成しないのでは？

それがですね…
残念ながら
色々問題指摘されてて
破綻する事業じゃないかとか
投資だけ集めてポシャるんじゃないかとか
みんなで大家さん　ゲートウェイ成田
で検索してみて下さい????????????

— あるちゅ (@nogizaka46_osi) November 12, 2024

「みんなで大家さん」が話題になってますね。

小旅行のついでに成田の現地を見に行きましたが、現場の完成度を見たら、期日着工は絶対無理と分かるものでした????

2年前の写真ですが、動画などでは今も変わってないので、間違いなく破綻します???? pic.twitter.com/q1DJDw9XKM

— ニャオス@資産8千万&【TMF全力投資家】 (@nyaosu01) June 19, 2024

みんなで大家さんの成田シリーズを不安に感じている口コミです。オープンが何度も延期しており工事の進捗も悪いので、危ない要素がいくつも重なっています。

実際に現地を見に行った投資家もおり「期日までのオープンは絶対に無理」と、不安の声が上がっています。

7％の利回りの分配金はどこから？

みんなで大家さん、最近も配当7%らしいな。
ちょっと前まで営業停止されいたはずなのにどこから分配金が湧いているのやら……タコの身食いなんかね？

— neko (@Katze0142) August 13, 2024

みんなで大家さんの7％の分配金はどこからきているのか疑問視をしている口コミです。「集めた資金をなし崩しにしているのでは？」と怪しく感じる意見を上げています。

東京のように地価が元々高い物件であれば7％の利回りは可能性があります。しかし、郊外の成田市では元本割れが起こる可能性が高いです。

ちゃんと2ヶ月毎に入金がある

株式投資以外では「みんなで大家さん」をやっています。
色々な噂は聞きますが、今のところ順調に2ヶ月に1度配当金の入金があります。利回りは7%です。
とはいえ、満期になったら解約して株に集中しようと思います。 pic.twitter.com/yAhAjCljGQ

— nakaG | 株式投資 (@investor_nakaG) May 18, 2024

みんなで大家さんを利用している投資家からは良い口コミもあります。悪い噂があっても、2ヶ月ごとの分配金はしっかり入金されているようです。

ただし、今後も分配金は入金されるかどうかは保証がありません。公式サイトやニュースからみんなで大家さんの動向をチェックしておきましょう。

元本がちゃんと戻ってきた

今は解約してますが、実は以前『みんなで大家さん』に数百万円投資してました????

運用していた期間は普通に分配金が入りましたし解約後は元本も戻ってきました。途中解約なので手数料3%引かれましたが、今となっては解約しておいて良かった????????

— セイジン@サイドFIRE達成 1年目【YouTuber】 (@seijin_fire) June 18, 2024

みんなで大家さんをすでに解約した人の口コミです。数百万円を投資していたようですが、解約後に元本割れを起こさず戻っています。

みんなで大家さんの現状から危ないと感じている人は、早めに解約手続きを済ませましょう。今後も元本割れを起こさず戻ってくる保証はないためです。

みんなで大家さん以外の不動産クラウドファンディングも危ないの？

上記までの解説から「みんなで大家さん以外の不動産クラファンも危なそう…」と不安な人は多いと思います。

結論から言うと、事業者・商品次第です。どの不動産クラウドファンディングであっても投資である以上はリスクがあります。

ただ、投資をするなら不祥事を起こしていない不動産クラウドファンディングを利用するのが無難です。下記より編集部おすすめの投資先を紹介します。

COZUCHI│1万円から投資できる

出典：COZUCHI公式

運営会社	LAETOLI株式会社
想定利回り	【短期運用型】 ・4～10％ 【中長期運用型】 ・4～4.1％
最低投資額	【短期運用型】 ・1万円 【中長期運用型】 ・10万円
運用期間	【短期運用型】 ・3ヶ月～5年未満 【中長期運用型】 ・5～10年
手数料	無料 ※換金手数料はかかる
登録免許	・宅地建物取引業 東京都知事(6)77822号 ・不動産特定共同事業 東京都知事 第60号 ・第二種金融商品取引業 関東財務局長(金商) 第740号
公式サイト	▶COZUCHI公式はこちら

COZUCHIは、1口1万円の少額から投資ができる不動産クラウドファンディングです。1口100万円必要なみんなで大家さんよりも、投資へのハードルが低くリスクも抑えられます。

また、COZUCHIでは利回りの上振れが期待できます。「7％→10.9％」や「5％→8.3％」など、いくつもの商品が運用終了後に想定利回りが上振れました。

もちろん、COZUCHIは不祥事を起こしていません。投資初心者や気軽に始めてみたい人は、COZUCHIを利用してみましょう。

COZUCHI
公式サイトはこちら

ヤマワケエステート│高いリターンを期待できる

出典：ヤマワケエステート公式

運営会社	ヤマワケエステート株式会社
想定利回り	8～20.4％
最低出資金	1万円
運用期間	4～36ヶ月
手数料	・配当、償還時の振込手数料：無料 ・投資申請の振込手数料：発生する
登録免許	・不動産特定共同事業 大阪府知事 第19号 ・宅地建物取引業免許 大阪府知事(1)62854号
公式サイト	▶ヤマワケエステート公式はこちら

ヤマワケエステートは高いリターンを期待できる不動産クラウドファンディングです。想定利回りが10％以上の案件が多数あるので、みんなで大家さんの7％よりも多くの利益を出せます。

運用期間が短いのもヤマワケエステートのメリットです。6ヶ月や8ヶ月といった1年未満の案件が多いので、短期で分配金と元本を受け取れます。

加えて、ヤマワケエステートは不祥事を起こしていません。短期で高い利益が出せる投資をしたいなら、ヤマワケエステートを利用しましょう。

ヤマワケエステート
公式サイトはこちら
▶不動産投資おすすめ比較ランキング20選はこちら

まとめ│みんなで大家さんへの投資は避けるのが無難

みんなで大家さんへの投資は避けるのが無難です。複数の行政処分を受けており、主力商品の「成田シリーズ」の完成が何度も遅れているので、危ないと感じる要素が多数あります。

2024年11月時点で元本割れや想定利回りは下回っていませんが、今後の保証はありません。投資である以上、必ずリスクが伴います。

投資をするなら不祥事を起こしていない不動産クラウドファンディングにしましょう。編集部のおすすめは、1万円から気軽に投資ができる「COZUCHI」です。

COZUCHI
公式サイトはこちら