「不動産投資の利回り最低ラインは？」
「利回りの種類や計算方法が知りたい！」

不動産投資において利回りは重要です。投資の収益性や、リスクを把握するための指標として非常に役立つからです。利回りを把握しておかないと、不動産投資で思い描いた結果が得られないこともあります。

しかし、利回りの最低ラインはどれくらいが目安なのか、どのように計算するのかなど、わからないことも多いですよね。

そこで当記事では、不動産投資における利回りについて解説します。最低ラインやエリア別の平均値を紹介するのでぜひ参考にしてください。

不動産投資における利回りの最低ラインは？

表面利回りの最低ラインは5%が目安

一般的に不動産投資における「表面利回り」の最低ラインは5%が目安とされています。これは諸経費や空室リスクを考慮した際に、投資として成り立つ最低限の収益性を確保するためです。

諸経費などを差し引いた「実質利回り」の最低ラインは3%が相場と言われています。「利回りの最低ラインは10%」という話を見聞きするかもしれませんが、表面利回りと実質利回りでかなり意味合いが変わります。

また、物件や不動産投資する目的によっても変わります。不動産の利回りに正解はないため、数字はあくまで参考程度に考えるようにしましょう。

地方の物件は表面利回りが高くなりやすい

地方の物件は価格が安いため、表面利回りが高くなる傾向にあります。しかし、地方では入居者を確保しづらく空室リスクが高いため、実際の利回りは下がる可能性があります。

▼表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りのエリア別平均

表面利回りの最低ラインは不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)が公開している「収益物件 市場動向 四半期レポート」が参考になります。以下で区分マンションと一棟の表面利回りを地域別に紹介します。

区分マンションの表面利回り【地域別】

引用：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)

上記は、マンションの一室を購入し家賃収入を得る場合の利回りです。

利回りは全国平均で6.67%ですが、エリアによって差が大きいです。首都圏では6.12%、信州・北陸エリアでは16.87%以上です。都心であれば表面利回り6～7%、地方であれば10%前後が目安となるでしょう。

一棟マンションの表面利回り【地域別】

引用：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)

マンションの一棟を購入し、家賃収入を得る場合の表面利回りは上記の通りです。首都圏や関西などの都市部は、区分マンションの利回りよりも高い利回りとなっています。

不動産投資の利回りとは

利回りは投資額に対してどれくらい収益を得られるかを表している

利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの収益を得られるかを示す指標です。不動産投資においては、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りとは

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものです。「グロス利回り」と呼ぶこともあります。

諸経費を考慮しないため、実際の収益性を正確に反映しているわけではありません。表面利回りは、物件を探しで目星をつけるときに参考にしましょう。

実質利回りとは

実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた純収入を、物件購入価格と購入時の諸経費の合計で割ったものです。「ネット利回り」と呼ばれることもあります。

実質利回りは、表面利回りよりも実際の収益性を正確に把握できます。ある程度まで、投資する物件を絞り込んだ段階で実質利回りを計算し、判断を確定させる流れがおすすめです。

利回りは投資の目的によって重要度が変わる

不動産投資では、収益を得る目的や方法によって、利回りの重要度や評価が異なる場合があります。以下でそれぞれ解説します。

家賃収入がメインの場合

家賃収入で安定した収益を得たい場合、実質利回りが重要です。実際の収益を反映するため、諸経費を差し引いた後の利益を確認する必要があります。

実質利回りを基にすれば、ローン返済や追加費用を含めたキャッシュフロー管理がより現実的に行えます。

節税を目的とする場合

節税のため不動産投資の赤字を利用して、本業の所得を圧縮する方法があります。この場合、表面利回りを重視するのが一般的です。

表面利回りが高い物件は、家賃収入が多く、その分だけローンの金利や減価償却費などの経費を計上しやすくなります。節税計画を立てやすくなるため、表面利回りを重視するのです。

売却益を重視する場合

購入した物件を将来高値で売却して利益を得ることを目的とする場合、利回りそのものはさほど重視されないことがあります。この場合は、物件の価値が上昇する可能性や人気エリアの将来性に重点を置くべきです。

利回りの計算方法

表面利回りの計算方法

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割って計算します。例えば、4,000万円の物件を月20万円の家賃で貸し出した場合「20万円×12ヶ月(240万円) ÷ 4,000万円 × 100 =6%」となります。

空室や諸経費は一切考慮されていないため、あくまで参考程度に考えるべき数字です。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた純収入を、物件購入価格と購入時の諸経費の合計で割って計算します。諸経費には修繕費や各種税金、入居者募集の広告費などがあります。

4,000万円の物件を月20万円の家賃で貸し出した場合、表面利回りが6%であっても、諸経費で年間100万円かかると実質利回りは3.5%となります。

不動産投資の利回りに影響するポイント

• 立地
• 築年数
• 建物構造
• 世界的イベントの予定

立地

立地は利回りに大きく影響します。駅近や人気エリアは需要が高く、満室になりやすいためです。地方でも立地が良ければ高い家賃で貸し出せるため、利回りを上げることが可能です。

ただし、都心は高い家賃で貸し出せますが、物件の購入費用も高いです。都心と地方で一長一短な部分はあるため、投資する際は慎重に見極めましょう。

築年数

新築や築浅は人気で満室になりやすいですが、購入価格が高いため利回りは低下します。一方、中古は購入価格が抑えられるため、利回りが高いケースが多いです。

しかし、中古は「修繕費が大幅に必要だった」「入居者が決まらない」などで、想定より利回りが低くなることもあります。中古を購入する際は、修繕費や空室リスクを加味して物件を選びましょう。

建物構造

建物構造は、購入価格、耐用年数、修繕コスト、家賃設定に影響を与え、結果として利回りに直結します。

例えば鉄骨造や木造は、建築費が安いため初期投資を抑えられます。しかし、耐久性や快適性でRC造に劣り、家賃収入が少なくなる可能性があります。

短期的な利回りを重視するなら、建築費の安い木造や鉄骨構造が有利です。長期的な資産運用を目指すなら、RC構造で資産価値の減少を抑えるのが適しています。

世界的イベントの予定

オリンピックや万博などの世界的イベントの誘致決定は、インフラ整備や都市開発が進められ、生活環境や交通利便性が大きく向上します。イベント終了後も住みやすい環境が整い、人口流入が促進されるのです。

そのため、誘致が決定したエリアと周辺は賃貸需要が増え、結果として家賃が上がりやすくなります。不動産投資するエリアに悩んでいるなら、イベントの有無も参考にしてみましょう。

不動産投資の利回りを上げるには

• できる限り物件を安く購入する
• 需要の高いエリアの物件を選ぶ
• 物件の管理を徹底する
• 金利負担の軽減
• 適正な家賃設定

できる限り物件を安く購入する

利回りを上げるには、物件をできる限り安く購入することが大切です。安く購入することで、初期費利回りが高い状態で投資がスタートできます。

ただし、購入時に大幅な価格交渉をおこなうと売主に拒否されることもあります。「空室が多いため、空室対策のための費用がかかる」など、客観的な値引きの根拠を提示するとうまくいきやすいです。

需要の高いエリアの物件を選ぶ

不動産需要の高いエリアを選べば、高い利回りを安定的に得られます。人口の多い都心部はもちろんのこと、駅から近い、特急が停車する駅周辺は交通アクセス抜群で人気があります。

物件の管理を徹底する

設備の点検や清掃など、継続的なメンテナンスをおこなうことで長く住んでもらえる可能性が高まります。空室リスクを下げて、安定した利回りを確保しましょう。

また、入居者とコミュニケーションを取ることもおすすめです。入居者との良好な関係が築ければ、家賃値上げの理解やトラブル回避にも繋がります。

金利負担の軽減

投資ローンの金利は、利回りに大きな影響を及ぼします。同じ元本でも金利が1%違うだけで、総返済額が百万円単位で変わるほどです。

頭金を増やす、金利が安いローンを紹介してもらうなどで対策しましょう。不動産会社によっては特別条件のローンを取り扱っているケースもあります。相談してみると良いです。

適正な家賃設定

周辺の似たような物件の家賃を調べ、相場と大きく乖離しないように設定しましょう。家賃が低すぎると修繕費を賄えない場合があります。必要な経費をカバーできるかを確認してください。

ただし、高すぎる家賃は入居者が決まりにくく、空室期間が長引く可能性があります。少し低めの家賃で安定した入居率を目指すことも選択肢です。

まとめ

不動産投資の表面利回りの最低ラインは5%、実質利回りの最低ラインは3%が目安とされています。実質利回りは、実際の収益性を表しているため特に重視すべき数字です。

不動産投資は物件やエリアの選定など、悩む場面が非常に多いです。投資目的や資金状況に合わせた利回りが確保できるよう、専門家に相談することをおすすめします。

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