「公務員は不動産投資してもいい？」
「副業がバレても問題ない条件は？」

不動産投資を副業の一環として始める人は多いです。実際、公務員でもマンションやアパートを経営したり、投資目的で興味がある人は増えている傾向があります。

しかし、公務員の副業は一般的に禁止されています。賃貸経営においては、民間で働く人より制約が多くて、長期的な投資に向かない恐れも…。

そこで、当記事では公務員が不動産投資できる条件やメリットを解説します。賃貸経営で失敗しないための注意点もまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

公務員は条件を満たせば不動産投資できる

公務員の副業は原則禁止されています。ただし、一定の条件を満たしていれば、不動産投資が可能です。まずは、副業を禁止する法律から解説します。

公務員の副業を禁止する法律

地方および国家公務員は、それぞれの服務規程が定められた法律を原則として副業が禁止されています。

根幹にあるのは、国家公務員法96条・地方公務員法30条の「国民・市民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない。」という記載です。

一般的な会社員や自営業などの職種と比べて、中立公平性が重視される職業であることから、副業に関する法律も別途定められています。

国家公務員法 第103条

・私企業からの隔離

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

引用元：文部科学省

国家公務員は、営利企業の役員や顧問役を務めたり、自営兼業することが禁じられています。営利企業には、一般企業だけでなく、個人で設立した法人も含まれます。

国家公務員法の第103条について、報酬の有無は問われません。無償で協力しても、該当する活動は禁止されています。

国家公務員法 第104条

・他の事業又は事務の関与制限

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

引用元：文部科学省

国家公務員法第103条に該当しない兼業に関して、公務員に報酬が発生する場合は、内閣総理大臣や権限のある上長の許可が必要とされています。

地方公務員法 第38条

・営利企業への従事等の制限

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

引用元：文部科学省

地方公務員は、地方公務員法によって兼業が制限されています。国家公務員と同様、報酬の有無に関わらず営利企業の役員や顧問役を務めたり、自営兼業することは禁止です。

地方公務員法38条2項によれば、人事委員会が設置されている自治体では、任命権者が決めた基準をクリアすれば兼業が可能です。代表的な自治体は、各都道府県と政令指定都市、人口15万以上の市および特別区です。

公務員で不動産投資するための条件

公務員が兼業する場合のルールは「人事院規則14-8」にまとめられています。不動産の賃貸経営に関して、記載されている条件をまとめてみました。

不動産投資を検討している公務員のなかには、転居や相続といった建前で副業を始める人が多いです。ただし、経営規模があまりに大きすぎると建前が通らないので、上記を基準に考えたほうが良いです。

5棟・10室以上を賃貸経営しない

公務員で副業とみなされずに不動産投資するには、5棟・10室以上の賃貸を経営しないことです。規定以上の規模で運用すると、副業と判断されてしまいます。

戸建て1棟につき、マンションやアパートの2部屋が同等と扱われます。賃貸する不動産の種類には、土地や駐車場なども含まれるので、取り引きする際の参考にしてください。

家賃収入を年間500万円未満に抑える

公務員が不動産投資する場合、家賃収入を年間500万円未満に抑えるべきです。経営状況が良くて500万円を超過してしまうと、副業に該当してしまいます。

人事院規則で明記されている500万円は、家賃収入の総額を指します。9室を満室経営できた場合、設定家賃は約4.6万円がギリギリです。SUUMO調べでは、東京都福生市の1K/1DKマンションの家賃相場に相当します。

物件の自主管理をしない

公務員で不動産経営に取り組む場合は、物件の管理を必ず不動産会社に委託しましょう。管理業務を任せれば、本業に支障は出ません。家賃に対する手数料を負担すれば、入居者対応や定期清掃をおこなってくれます。

会社にもよりますが、管理手数料の相場は、家賃収入の約5%です。利益を優先して自主管理すると、不動産投資が続けられなくなる可能性があるので必ず利用してください。

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公務員が不動産投資をする際にやっておいたほうがいい手続き

副業に必要な申請書類を提出する

公務員が兼業に必要な申請書類を提出すれば、条件外でも不動産投資できる可能性があります。賃貸経営の規模が副業にあたる規模になる前に手続きすれば、ペナルティを回避できます。

副業に必要な申請書類を上記にまとめました。自営兼業承認申請書の書式は、大まかに不動産等賃貸・太陽光電気の販売・その他事業に分類されます。人事院の公式サイトから印刷できます。

他に兼業の許可申請が必要になるのは、相続や生前贈与で投資用物件を持ったり、持ち家に転勤などで住めなくなったケースが挙げられます。申請書類の提出先は、勤務先ごとの人事担当部署です。

確定申告(年に1度)

不動産投資している公務員は、損益に関わらず年に1度は確定申告が必要です。賃貸経営で発生する家賃収入は、不動産所得にあたるため、本業の源泉徴収とは別に手続きしなければいけません。

確定申告をおこなうのは、賃貸経営で家賃収入が20万円以上発生した翌年からです。書類の提出・納税期間は、例年2月16日から3月15日(土日祝の場合は翌平日)までの約1ヶ月間です。

確定申告は「青色申告」と「白色申告」の2種類に分かれます。副業にあたる規模で不動産投資している場合、所定の条件で青色申告すれば、最大65万円の特別控除を受けられる可能性があります。

公務員が不動産投資の副業で成功しやすい理由

不動産投資のローンが組みやすい

公務員は、不動投資のローンが組みやすくて副業に成功しやすいです。職業柄、社会的地位が安定していると見なされて、金融機関からの信用力が大きいです。

融資枠や金利の条件に関しても、普通の会社員より好条件で投資を始められます。高額な不動産に対して、同額の自己資金を用意する必要がありません。

レバレッジ効果が高い

公務員による不動産投資は、レバレッジ効果が高くなります。現物の不動産投資で利用できる融資や借入が受けられるからです。

レバレッジ効果とは、自己資金よりも多い資金を運用することで、まるで「てこの原理」のように大きな利益を狙うことです。運用リスクは増えますが、そのぶんリターンも大きくなります。

管理委託で本業に支障が出にくい

公務員が不動産経営を兼業するためには、賃貸管理会社に業務委託する必要があります。入居者対応や物件の管理を一括しておこなってもらえるので、本業に支障が出にくいです。

公務員のなかには、警察官や消防士、公立病院の医療職といった勤務時間が不規則な職種の人もいます。管理手数料を負担すれば、本業の妨げになることなく家賃収入が得られます。

公務員の不動産経営が副業として問題になった際のデメリット

規定違反で処分を受ける恐れがある

副業として始めた不動産経営が、事業的な規模に発展すると、規定違反で処分を受ける恐れがあります。兼業が原則禁止とされているので、事前の申請なしで経営がバレた場合は懲戒免職で解雇されかねません。

副業が発覚することで受ける懲戒処分には、減給・停職・降格・免職などが該当します。万が一、副業の不動産投資が理由で公務員が懲戒処分になると、不祥事として報道される可能性もあります。

不動産投資で懲戒処分を避けるための対策

不動産投資で懲戒処分を避けるためには、副業申請を事業的規模になる前におこなうべきです。家賃収入をシミュレーションしておかないと、年間の収入が500万円を超えかねません。

事業規模で賃貸経営する際は、家族や信頼できる人以外に口外したり怪しまれる言動には気を付けましょう。もし不動産の売却を検討するなら、取り引きにかかる時間を投資会社に相談したほうが良いです。

公務員が不動産投資で失敗しないための注意点

予算や相場に見合った物件を取り引きする

公務員が不動産投資するなら、予算や相場に見合った物件を取り引きするべきです。年収や職業柄、投資会社から高額な物件を勧められやすいからです。

提案された物件の家賃を比較するなら、大手ポータルサイトがまとめているデータが向いています。ホームズでは、エリアごとの家賃相場や想定利回りなどがチェックできます。

不動産投資ローンで借り入れする

不動産投資する際は、住宅ローンではなく不動産投資ローンで借り入れしてください。適正な金利で融資できるので、不正な賃貸経営を疑われることもありません。

業者が住宅ローンを利用して不動産投資を勧誘してきたら断りましょう。万が一発覚すると、金融機関から一括請求を求められて損失が出ます。

不動産投資会社にカモにされないようにする

不動産投資する際、投資会社に騙されないように注意しましょう。公務員で賃貸経営する人は、知識や経験が浅い傾向があり、物件の選定や運用を任せきりにしがちだからです。

投資会社から物件を紹介されるときに「節税対策になる」「利回りが高くてすぐ利益回収できる」と言われても、鵜呑みにせずに他社と比較したうえで判断したほうが良いです。

無料参加できるセミナーや個別相談を活用する

不動産投資の初心者は、無料参加できるセミナーや個別相談を活用するべきです。公務員でも賃貸経営を始める手順や実例を解説してくれて、運用をイメージしやすいです。

投資会社によっては、公務員のクライアントを多く抱えていて、相談内容にぴったりな投資プランを提案してくれます。

最低限の不動産知識を得たうえで参加するのが望ましいですが、本業が忙しい公務員向けのセミナーが充実している投資会社もあります。

不動産投資をおこなっている公務員の割合

積水化学工業株式会社が実施した調査によると、アパート経営しているオーナー206名のうち、約14名が公務員で兼業しているという結果でした。賃貸経営してみたい公務員も、272名のうち約16名いました。

ただ、民間企業とは違い、副業に対して否定的な雰囲気が残っているのが実情です。最近では、リート(REIT)や不動産投資クラウドファンディングといった、物件を持たずに運用できる不動産投資が増えています。

兼業にあたらないので職場への申請は不要です。雑所得が20万円を超える場合は、賃貸経営と同様に確定申告が必要です。投資額に応じて得られる分配金は、雑所得として計上されます。

公務員の不動産投資に関するQ&A

公務員の不動産投資まとめ

公務員の不動産投資は、副業にあたり原則禁止されています。ただ、5棟10室・家賃収入が年間500万円未満で自主管理しなければ、兼業が認められています。事業規模の拡大を想定するなら、職場への申請も必要です。

安定した収入や与信力を活かして賃貸経営するには、物件を取り引きする投資会社や、運用中の管理会社選びが重要です。気になる投資会社の実績や評判は、事前に調査しておくのがおすすめです。

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